我国物流行业持续发展✿★◈，2014 年我国物流总费用可达到10.6 万亿元✿★◈，同比增长7%✿★◈。从物流业增长值的比例构成上看✿★◈，尽管交通运输在物流也得比例可达70%左右✿★◈，但仓储业占物流业年增长值的比例在不断上升✿★◈，2014 年可达到8.81%

　　从物流费用的构成来看✿★◈，2014 年尽管交通运输费用占到物流总费用的50%以上✿★◈，但是与仓储行业相关的保管费用和管理费用比例占到物流总费用的47%✿★◈，将近一半✿★◈；从固定资产的投资来看✿★◈，物流业在仓储行业上的固定资产投资额逐年增加✿★◈，2014 年达到5159亿元✿★◈，虽然2014 年投资增长率有所下降✿★◈，但是也可以达22.8%✿★◈，处于较高水平

　　2010 年仓储行业普查中显示✿★◈，我国仓储行业以国有行业为主导✿★◈。整个行业中✿★◈，国有及国有控股企业的资产总额3627.5 亿元✿★◈，约占总额的64%✿★◈，具有绝对优势✿★◈；而民营和外资企业分别占比22.6%和8.65%✿★◈。

　　资产过亿的大型仓储企业874 家✿★◈，其中国有及国有控股企业占到六成以上比例✿★◈，有550家✿★◈。此外✿★◈，5%的亿元以上企业资产占到全行业总资产的71.4%✿★◈，95%的企业资产只占到总资产的28.6%✿★◈。由此看出✿★◈，国有大型仓储企业占据大部分资源✿★◈。但是近年来✿★◈，随着物流地产的规模增加和仓储管理的兴起必发bifa✿★◈，我国仓储外资企业和民营企业逐渐获的竞争优势

　　2014 年世界银行对世界物流发展的排名中✿★◈，中国仅排在第28 名✿★◈，远落后于欧美国家✿★◈、香港✿★◈、台湾和马来西亚

　　我国人均仓储面积不高✿★◈，2014 只有美国1/10 的水平✿★◈。但是从物流成本来看✿★◈，我国物流总成本占到GDP 总额的16.6%✿★◈，多出美国一倍左右✿★◈；其中✿★◈，仓储保管成本占到DP总额的5.8%✿★◈，高出美国3 个百分点✿★◈。由此看出我国物流设施与发达国家相比还有一定的差距✿★◈，这是由于✿★◈：

　　从盈利模式来看✿★◈，传统仓储业是以仓储租赁服务为主✿★◈，增值服务为辅的经营模式✿★◈。其盈利模式主要分三个部分✿★◈：

　　1✿★◈、存储和简单加工业务✿★◈：是公司主要的利润来源于入库商品存放✿★◈、配套加工利润必发bifa✿★◈。公司将自有仓库出租给中小制造企业HULUWA葫芦娃官网在线观看入口✿★◈、零售企业✿★◈，然后收取租金和进出库费用✿★◈。

　　3✿★◈、特殊配套服务✿★◈：金融租赁等金融服务✿★◈。企业与银行等机构合作✿★◈，提供供应链金融业务✿★◈，其中库存的管理只需要对货物进行监管✿★◈，收取管理费

　　传统企业的简单仓储营收贡献度低✿★◈。我国传统龙头企业中储股份目前主营业务分为经销和物流仓储业务✿★◈。虽然仓储业务是大多数业务的基础✿★◈，但收入占比不到15%✿★◈，即使加上进出库业务也不到35%✿★◈；而配套业务中HULUWA葫芦娃官网在线观看入口✿★◈，货代和配送贡献了超过60%的营业收入✿★◈。

　　增值业务毛利高但持续走弱✿★◈。中储利用其仓储资源优势和品牌优势✿★◈，开展了许多高毛利的质押监管✿★◈、配送以及货运代理业务✿★◈，贡献了超过50%的毛利✿★◈。但是随着竞争的加剧✿★◈，增值业其毛利率也处于下降区间✿★◈；

　　大型仓储企业的重资产比例较高必发bifa✿★◈，其中自有仓储面积占到总仓储面积的77.6%✿★◈。较高的重资产导致企业的流通灵活性差✿★◈，2010-2014 年✿★◈，企业总资产周转总体下滑✿★◈。同时✿★◈，过高的总资产导致行业总体ROE 偏低✿★◈，虽然国家出台多项政策支持✿★◈、政府补贴和出售资产等营业外收入使得国有大型仓储企业ROE 改善✿★◈，但是企业经营仍然处于困境✿★◈，2014年大型仓储的主营营业收入处于-28%的增长率✿★◈；

　　我国现代仓储设施的比例很低✿★◈。虽然仓储总供给可以达到550 万平方米✿★◈，但其中只有20%符合高标准仓库的要求✿★◈，其中主要供应商也只能提供7.3 万平方米的高标准仓库✿★◈。

　　从建筑结构来看✿★◈，我国平房和楼房仓库面积占到总仓库面积的75%✿★◈，而立体仓库只占到25%✿★◈。立体仓库属于高层货架仓库✿★◈，通常需要机械化和自动化来进行仓储作业✿★◈，所以对于仓储的配套设施和仓储作业操作技术要求很高

　　通用仓库通常储存没有特殊存放要求的货物✿★◈，例如家电✿★◈、服装和快速消费品等✿★◈，但是通用仓储的平均利润只有9%✿★◈；冷库和危险品仓储等专业仓库所占的比例分别大约为1.3%和0.8%✿★◈。虽然冷库和危险品仓储平均利润率可以达到20%左右✿★◈，但是对技术和专业人员的要求也很高HULUWA葫芦娃官网在线观看入口✿★◈，进入壁垒较高

　　工业用地供不应求✿★◈。仓储用地归属于工业用地✿★◈，主要来源于国有土地出让和集体土地租赁✿★◈。2012 年国家每年下达的全国土地利用年度计划指标是在40 万公顷左右✿★◈，但是据国土资源部做土地利用年度计划指标需求分析✿★◈，统计各个省上报年度用地需求突破67 万公顷✿★◈，工业用地明显供不应求✿★◈。

　　仓储用地紧张✿★◈，供不应求✿★◈。全国建设用地中工矿仓储用地占比持续减少✿★◈，2015 年比例为负✿★◈，这一特点在大型城市更加突出✿★◈。以北京为例✿★◈，北京市国有建设用地供应计划总量在近3 年年的数量分别为5700 万平米✿★◈、5650 万平米以及5150 万平米✿★◈，而其中✿★◈，工矿仓储用地分别则为1100 万平米✿★◈、900 万平米以及450 万平米✿★◈。也就是说✿★◈，工矿仓储用地供应量占比在三年间从19%✿★◈，下降到16%✿★◈，直至2014 年的8.7%

　　由于消费市场的多样性✿★◈，传统的单一仓储服务已经不能满足仓储客户的需求✿★◈。首先✿★◈，消费市场对仓储种类的需求是多样化的✿★◈。比如HULUWA葫芦娃官网在线观看入口✿★◈，随着餐饮食品行业的发展✿★◈，低温仓储和冷藏仓库市场的需求量上升✿★◈。

　　我国冷库中容量达到9562 万平方米✿★◈，同比增长14.58%HULUWA葫芦娃官网在线观看入口✿★◈。同时✿★◈，由于仓储种类的细分必发bifa✿★◈，所以在仓储作业的操作上要求是专业化的✿★◈。冷库按货物分类包括肉禽类✿★◈、水产类✿★◈、蔬果类和乳制品类等✿★◈；而公用仓储按用途分为市场配套型必发bifa✿★◈、物流流通型和公共储存型等✿★◈。如此细分工可以看出仓储的客户群体对仓储服务的需求有多样化和专业化的趋势✿★◈；

　　消费市场不断扩大的同时✿★◈，互联网时代带来了网络消费模式✿★◈，也使得电商迅速崛起✿★◈。随着电商消费模式的不断渗透✿★◈，消费者的消费习惯发生了改变✿★◈，这使得传统物流逐渐向现代物流转变✿★◈。在转变的过程中✿★◈，仓储的重要性凸显✿★◈。随着电商不断发展✿★◈，电商仓储的形态也在发生改变✿★◈。

　　从2010 年至2015 年✿★◈，我国在线零售总额年复合增长率为48%✿★◈，2015 年实现28251亿元的规模✿★◈。同时✿★◈，我国在线零售占到社会零售的比例也越来越高✿★◈，从2010 年到2015年✿★◈，上升了9.2 个百分点

　　互联网时代带来了电子商务模式✿★◈，随着网络消费的不断渗透✿★◈，人们的消费习惯也发生了改变✿★◈。一开始消费者只在网络上购买小而轻✿★◈，且价格较低的商品✿★◈。随着网络购物模式的不断渗透✿★◈，消费者开始倾向于购买电子商品和小型家电✿★◈，由于货物轻便且成本不高✿★◈，传统物流依旧可以满足消费者的需求✿★◈。但是到了第三阶段✿★◈，消费者开始购买大而重且价格较高的商品✿★◈，这也促使物流成本增加✿★◈，同时物流过程也开始变得复杂

　　消费习惯的改变使物流过程更加复杂化✿★◈。传统的物流模式是由商品从工厂出来✿★◈，整车运输到总仓库✿★◈，再到各级代理✿★◈，然后到门店✿★◈，最终消费者上门店消费✿★◈。整个过程是一个简单的整车加零担的运输过程✿★◈。但是随着电商消费模式的兴起✿★◈，零担慢慢被整车✿★◈、快递和仓储所“侵蚀”✿★◈。

　　从供应链上看✿★◈，商品依然由工厂整车配送到总仓✿★◈，但是这时候零担起到的作用只是把商品送到各级的分仓✿★◈，而最终将商品送到消费者手中的则是快递✿★◈。传统的“整车+零担”模式的时效性很低✿★◈，需要40-60 天左右✿★◈，而现代的“分仓”模式物流只需要3-7 天就可以把商品送到消费者手上✿★◈，满足消费者对时效的需求✿★◈。所以从传统物流到现代物流✿★◈，仓储的形态发生了改变✿★◈，导致了整个物流流程发生改变运输服务✿★◈，必发✿★◈，必发✿★◈。

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